14/05/12   |   Prawo cywilne

Czy cudzoziemiec może odziedziczyć nieruchomości w Polsce?

Nierzadko zdarza się, że osoby, które wiele lat temu opuściły Polskę, nadal są właścicielami nieruchomości tutaj położonych – domów, mieszkań albo gruntów. Z kolei ich ewentualni spadkobiercy nie posiadają już obywatelstwa polskiego, są więc w Polsce traktowani jak cudzoziemcy. Co do zasady cudzoziemcy, aby nabyć własność lub użytkowanie wieczyste nieruchomości położonej w Polsce potrzebują zezwolenia wydanego przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Czy także w przypadku osób, które miałyby nabyć nieruchomości w drodze spadkobrania, po śmierci ich dotychczasowego właściciela, takie zezwolenie jest konieczne?

Kwestię tę reguluje art. 7 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Zgodnie z tym przepisem, nie muszą zdobyć zezwolenia osoby, które wchodzą w grono osób uprawnionych do dziedziczenia ustawowego. Zgodnie z przepisami polskiego kodeksu cywilnego są to przede wszystkim małżonkowie i dzieci, ale także rodzice, rodzeństwo, wnuki, dziadkowie i ewentualnie zstępni tych osób. Co ważne, osoby te nie muszą uzyskać zezwolenia na nabycie nieruchomości, niezależnie od sposobu powołania do spadku –czy to w formie testamentu, czy dziedziczenia ustawowego (które ma miejsce wtedy, gdy spadkodawca nie pozostawił testamentu) czy wreszcie w formie tzw. zapisu windykacyjnego.

Zapis windykacyjny to nowość w polskim prawie spadkowym. Polega na tym, że spadkodawca w testamencie zapisuje konkretny przedmiot (np. właśnie swój dom) określonej osobie, która nie jest spadkobiercą. Nabywa ona własność tego przedmiotu z chwilą otwarcia spadku. Do pozostałej części spadku można powołać inną osobę lub osoby. Oznacza to, że ktoś, kto posiada np. dom w Polsce i inny majątek za granicą, może jako spadkobierców powołać żonę i dzieci, ale dom w Polsce zapisać wnukowi, który chciałby się tutaj przenieść. Wówczas żona i dzieci podzielą się majątkiem położonym za granicą, a wnuk zostanie właścicielem domu w Polsce. Ponieważ wnuk należy do osób, które są uprawnione do dziedziczenia ustawowego, nie będzie on musiał uzyskać zezwolenia na nabycie tego domu. Z obowiązku uzyskania zezwolenia zwolnieni są bowiem nie tylko ci spadkobiercy ustawowi, którzy byliby uprawnieni do dziedziczenia w danym wypadku, ale wszyscy, którzy w grono osób uprawnionych do dziedziczenia ustawowego wchodzą.

Jeżeli natomiast właściciel nieruchomości położonej na terenie Polski chciałby pozostawić ją osobie spoza bliskiej rodziny, która nie jest uprawniona do dziedziczenia ustawowego po nim, osoba ta będzie musiała uzyskać zezwolenie. Wniosek w tej sprawie należy złożyć w ciągu dwóch lat od dnia otwarcia spadku (czyli dnia śmierci osoby pozostawiającej spadek). Jeżeli cudzoziemiec zezwolenia takiego nie uzyska, nieruchomość dołącza do pozostałej części spadku i prawo jej własności nabywają osoby, które byłyby powołane do spadku z ustawy lub z testamentu. Zasada tu opisana dotyczy zarówno przypadku, gdy nieruchomość ma być przekazana cudzoziemcowi w drodze testamentu, jak i zapisu windykacyjnego.

Trzeba także zauważyć, że obecnie nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców, zwłaszcza tych pochodzących z krajów Unii Europejskiej, jest znacznie ułatwione. I tak na przykład osoba pochodząca z Niemiec lub Holandii będzie potrzebowała zezwolenia tylko w przypadku nabycia nieruchomości rolnych lub leśnych, chyba że będą spełnione przesłanki wskazane powyżej. Dlatego każdy przypadek należy przeanalizować odrębnie, zarówno pod kątem osoby, która miałaby być spadkobiercą, jak i nieruchomości, która ma zostać przekazana.